ارتفاع أسعار العقارات لم يصل إلى الذروة بعد ولكن هل يستمر الارتفاع خلال الوباء؟
بعد سنوات من التوقعات الرهيبة بأن فقاعة العقارات الأسترالية قد تنفجر ، تستمر أسعار المنازل الوطنية في تحمل التأثير المدمر لوباء فيروس كورونا ، ومرة أخرى ثبت خطأ المتشائمين.
تظهر البيانات الصادرة هذا الأسبوع من CoreLogic أن متوسط الأسعار قد ارتفع بنسبة 0.4 في المائة في أكتوبر ، بعد خمسة أشهر من الانخفاضات خلال جائحة COVID-19.
شهدت كل ولاية في جميع أنحاء أستراليا مكاسباً (باستثناء ملبورن التي عانت من تأثير الإغلاق الثاني لـ كوفيد-19) .
لكن إلى متى سيستمر المدى الجيد؟ إنه سؤال طُرح على كبير الاقتصاديين في AMP Capital شين أوليفر ، الذي حذر في أواخر شهر مارس عند بداية الوباء في أستراليا من أن أسعار المنازل قد تنخفض بنسبة 20 في المائة في أسوأ الحالات.
قال الدكتور أوليفر أنه عندما يحصل الناس على الجنسية الأسترالية، يجب أن يأتي مع ضمان مكتوب يقول ، «تهانينا ، أنت الآن مضمون للعيش في بلد ستستمر فيه أسعار المنازل في الارتفاع».
ويقول إنه على مر السنين كان المنظمون والحكومة يتدخلون دائمًا ويقدمون تدابير أوقفت انفجار الفقاعة.
وتتراوح هذه من تخفيضات أسعار الفائدة ، والحوافز الضريبية للمستثمرين العقاريين وغيرها من الإجراءات التي تهدف إلى دعم البناء.
يقول الدكتور أوليفر: «لقد أوجدت دورة دين فائقة». خلال فترة الركود الاقتصادي في أوائل التسعينيات ، كان مستوى ديون الأسرة في أستراليا حوالي 40 في المائة من الدخل ، كما يقول ، بينما يقترب الآن من 200 في المائة – أحد أعلى المستويات في العالم.
«في كل مرة يحدث فيها انكماش اقتصادي ، يشعر الناس بالقلق بشأن الديون ويسددون جزءًا منها ، ولكن قبل أن تذهب الأمور بعيدًا (إلى الجانب الإيجابي) ، يخفض البنك الاحتياطي أسعار الفائدة ويبدأ الناس في الاقتراض مرة أخرى – نعود إلى مستوى جديد من الديون ويبدأ الدورة مرة أخرى «.
إذن ، هل ما زال الدكتور أوليفر يعتقد أن أسعار المنازل ستنخفض بنسبة 20 في المائة هذا العام؟
«لا ، كان علي قبول الواقع – في الوقت الحالي لن نشهد انخفاضًا كبيرًا في الأسعار ، إذا كان أي شيء قد يرتفع قليلاً» ، كما يقول.
حدود تأجيج فقاعة الملكية
لكن الدكتور أوليفر وغيره من الاقتصاديين يحذرون أيضًا من أنه في البيئة الحالية توجد حدود لمدى شراسة الجهات التنظيمية والحكومات في زيادة أسعار المنازل.
أسعار الفائدة تقترب من الصفر ، والحوافز الضريبية الموجهة للإسكان سخية بالفعل (مع دعوات لإعادتها كجزء من حزمة إصلاح ضريبي أوسع).
يتعين على الحكومة أيضًا أن تنظر في العواقب السياسية للاستمرار في توجيه التحفيز للبناء على القطاعات الأخرى التي تعاني من الألم ، باختصار ، لقد أوجد الوباء عدة أسباب للحفاظ على مستوى من السخرية بشأن مستقبل أسعار المساكن.
أولاً ، يحذر الاقتصاديون من أن الجمع بين معدلات الرهن العقاري المنخفضة القياسية جنبًا إلى جنب مع تخفيف معايير الإقراض – بما في ذلك إلغاء التزامات الإقراض المسؤولة – سيؤدي إلى ارتفاع مستويات ديون الأسر.
ثانيًا ، تقترب عطلات سداد قروض الرهن العقاري من نهايتها ، كما تم تخفيض أرباح البنوك الكبرى لأنها خصصت مخصصات للتعامل مع الارتفاع المتوقع في حالات التخلف عن سداد القروض العقارية. في مايو ، تم تأجيل 11 في المائة من جميع القروض العقارية.
انخفض هذا الرقم مرة أخرى إلى حوالي 9 في المائة بحلول نهاية سبتمبر ، مع استئناف بعض العملاء السداد ، لكن آخرين (مستثمرون بشكل رئيسي) يفكرون في البيع لتجنب المشاكل في المسار الصحيح.
أخيرًا ، وربما الأهم من ذلك ، هو الاحتمال الحقيقي بأن أسعار المنازل (وخاصة أسعار الشقق التي تتعقب بالفعل) ستنخفض العام المقبل ، في مواجهة انخفاض الهجرة بشكل كبير وارتفاع معدلات البطالة.
مع استمرار بنك الاحتياطي الأسترالي (RBA) في تحذيرنا – فإن هذا يزيد من مخاطر عدم الاستقرار المالي.
كان البنك المركزي يصيغ ما يمكن أن يحدث في أسوأ السيناريوهات لانخفاض أسعار المنازل بنسبة 40 في المائة – وهو أمر يقول إنه سيناريو «متطرف ولكنه معقول».
كما أعرب المنظمون والحكومات عن قلقهم بشأن انخفاض التوقعات السكانية وكيف يمكن أن يغذي ذلك الطلب على الإسكان.
أبطأ نمو سكاني منذ أكثر من قرن
بعد الميزانية الفيدرالية ، أصدر مركز السكان التابع للحكومة الأسترالية تقريرًا يشير إلى أن تأثيرات COVID-19 ستؤدي إلى أبطأ نمو سكاني في أستراليا منذ أكثر من قرن.
من المتوقع أن ينخفض النمو السكاني إلى 0.2٪ في 2020-2021 و 0.4٪ في 2021-2022.
